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부동산 전문가 JHT 김성진이 들려주는 미국 부동산 이야기 – 미국 부동산 소유권(vesting) 종류 및 주의사항은?
미국에서 부동산 소유주는 vesting(소유권)을 결정해야 하는데요. 어떠한 종류가 있고 주의사항은 어떤 것 있는지 EXP 소속 JHT Group 김성진(Sungjin Kim) 리얼터와 이야기 나눠보겠습니다.
Q. Vesting은 무엇입니까?
A: 미국에서 집을 구입하게 되면 명의를 등록해야 하는데 이것을 vesting(베스팅)이라고 합니다. 즉, 소유자가 명의를 가져가는 방식이라고 정의 하겠습니다. 각각의 vesting은 크게 6가지의 종류가 있고, 통상적으로 buyer는 부동산 매매과정을 통해 구매하신 property에 대하여 소유권을 등기 하는데 일반적으로는 escrow에서 closing전에 buyer가 결정하게 됩니다. 이때 등록된 vesting에 따라 명의자의 권리와 책임이 결정되며 소유권에도 영향을 받게 되는 것입니다.
Q. 그럼 어떤 종류의 vesting이 있고 특징은 어떻게 됩니까?
A: Vesting의 설정에 의해 명의자의 권리와 의무가 정해지게 되는데요. 어떤 Vesting으로 등록했는지에 따라 자신이 소유한 property가 원하는 지정 대상 (예를 들어 자녀 등 직계가족)에게 상속되지 않게 되거나 심지어 자신의 명의가 제3자에게 빼앗길 수도 있으며, 때에 따라서는 유언장과 공증으로 준비한 증거가 있음에도 불구하고 유산상속 자체가 불가능 할 수도 있습니다. 따라서 자신에게 적합한 vesting이 되었는지 확인해 보시는 것을 추천합니다. 의외로 많은 분들이 자신에게 맞지 않는 명의로 등기한 다음, 향후 문제가 발생되었을 때 손해를 보는 경우가 종종 발생되기도 합니다.
Q. 유산 상속 자체가 불가능하다고 하셨는데 좀더 구체적으로 설명해 주실 수 있을까요?
A: 네. 우선 가장 많이 사용되는 Joint Tenancy가 있습니다. Joint Tenancy는 2인이상 공동명의 소유자를 말하며 보통 부모와 자녀관계 혹은 부부 사이에서 많이 vesting를 등록하는데, 이 vesting의 특징은 2명의 공동명의 소유자 중 한 사람이사망을 할 경우, 사망한 분의 남겨둔 유언장 있다 하더라도 상속을 받고자 하는 대상은 사망자의 명의에 관련된 지분을 유산상속으로 받을 수 없습니다. 이유인즉, right of survivorship에 따라 남은 명의자가 100% 단독 명의로서의 권리를 가져가기 때문입니다. 일반적으로 Joint Tenancy로 부모와 자녀간에는 vesting을 등록된 경우에는 문제가 잘 발생되지 않습니다. 하지만 부부의 경우는 사정이 좀 달라집니다.
Q. 부부의 경우에 문제가 발생 할 수 있다고 말씀하셨는데, 어떤 경우가 있습니까?
A: 먼저 joint tenancy의 피해 사례를 하나 말씀 드리겠습니다. LA에 사는 김 할아버지와 김 할머니는 joint tenancy로 부동산을 소유하고 있었습니다. 그런데 할머니가 먼저 돌아가시고 할아버지는 1년 뒤에 새 장가를 가셨습니다. 여기서부터 문제가 발생하는데요. 할머니께서 돌아가셨으니 right of survivorship으로 인하여 할아버지가 재산의 100% 명의자가 되었습니다. 그리고는 이 부동산을 자신의 자녀분과 상의없이 재혼한 새 할머니와 다시 Joint Tenancy로 명의를 등록하였습니다. 그럼 이제 그 부동산은 새 할머니와 김 할아버지의 공동재산이 되었고 먼저 돌아가신 할머니의 지분은 전혀 없으며, 본처 자녀들 또한 받을 유산은 하나도 없게 됩니다. 왜냐면 새로운 할머니가 joint tenancy이므로 두 사람만의 공동재산이 되었기 때문입니다. 그리고 얼마 지나서 할아버지도 돌아가셨고 Joint Tenancy의 right of survivorship에 따라 할아버지의 재산은 전부 재혼한 할머니 것이 되었습니다. 이제 할아버지의 재산은 100% 새 할머니의 재산이 되었습니다. 이후 새 할머니는 자신의 자녀만 본인과 공동명의자로 vesting을 등록하였고 시간이 지나 새 할머니도 돌아가시자 모든 명의는 재혼한 새 할머니의 자녀분에게 돌아가게 되었습니다.
Q. 그럼 할아버지의 친 자녀분은 상속을 전혀 받지 못 받게 된 것입니까? 다른 사례도 있을까요?
A: 앞서 언급한대로 돌아가신 할아버지의 친 자녀분은 유산상속이 전혀 없습니다. right of survivorship은 유언장이나 유서가 효력이 없기 때문입니다. 할아버지가 사망전에 자신의 자녀분에게 유언 또는 유서를 작성하여 자녀분에게 주었다 하더라도 이것은 아무런 법적 효력이 없습니다. 오직 vesting에 등록된 명의자만 지분을 소유하게 됩니다. 다른 예를 들어보겠습니다. 한 property에 4명의 공동 명의자가 있습니다. 이들은 각자 25%씩 균등하게 지분을 소유하고 있었으며 지인관계 입니다. 이 중에서 1명이 사망 하여 3명이 남게 되면 각각 지분은 25%에서 33.3%로 지분률이 올라갑니다. 사망자의 명의의 지분을 남은 공동명의자가 동등하게 나눠가지게 되는 겁니다. 이후 1명이 또 사망하면 남은 2명이 50% 대 50%으로 vesting을 소유하게 되며, 향후 1명이 또 사망하여 최후의 1인이 남게 된다면 이 한 사람이 모든 명의를 가지게 되며 100% 본인 소유가 되는 것입니다. 따라서 사망한 3명의 유가족은 아무런 권리가 없고 상속도 주어지지 않습니다.
Q. 그럼 만약 4명중에 한 분이 살아생전에 자신의 지분을 제3자에게 매각하게 되면 어떻게 됩니까?
A: 만약 위에 경우에서처럼 4명이 각각 25%의 소유권을 가지고 있는데 이중에 한 명이 제3자에게 지분을 매각하게 되면 새로 매입한 소유자는 Tenancy In Common이며 나머지 3명은 그대로 joint tenancy입니다. vesting이 joint tenancy에서 Tenancy In Common으로 변경 되는 것입니다. 그럼 지분은 어떻게 될까요? 매수한 한 명은 Tenancy In Common의 명의로 해당 property의 지분을 25% 소유하며, 나머지 3인은 Joint Tenancy로서 남은 75%를 3등분하여 한 사람당 각각 25%씩 소유하게 되는 것 입니다. 이중에 또다시 1명이 사망하게 되면 75%의 공동소유자는 3사람에서 두 사람으로 줄고 한 명당 37.5%씩 소유하게 됩니다. 향후 2명 중에 한 명이 사망하면 최후의 1인이 75%를 가져가게 됩니다. 결국 해당 property의 소유자는 2명이고 됩니다. 한 명은 Tenancy In Common의 명의자로 해당 property의 25% 명의 소유자이며 최후에 남은 한 명이 Joint Tenancy로 남은 75% 지분을 소유하며 두 사람의 공동명의인 Tenancy In Common으로 유지하는거죠. 사망 시 사망한 소유주의 소유 지분은 유언에 상관 없이 살아있는 합동소유주들에게 균등하게 분배됩니다. 즉, Right of Survivorship의 기준에 의해 생존자가 가지는 권리인 것입니다.
Q. 그렇군요. 그렇다면 가장 많은 vesting은 무엇입니까?
A: 가장 많이 사용하는 것은 Community property (부부공동재산)을 말씀 드리겠습니다. 캘리포니아에서는 결혼한 상태의 부부가 취득한 재산을 부부공동명의로 간주하며, 남편 또는 아내가 결혼 전, 취득한 모든 재산 역시 특별한 제한 사항이 없다면 통상 모든 자산을 부부 공동자산으로 간주합니다. 또한 해당 부동산을 매각, 양도나 저당 설정 시 두 배우자 모두가 반드시 부부의 서명이 필요합니다. Community Property는 각자 자신의 지분에 대해 제3자에게도 유언 및 상속이 가능합니다.
Q. 그렇다면 제3자에게 유언과 상속을 하지 못하게 남은 배우자의 권리를 지키기 위한 조항이 없는 것입니까?
A: Community Property with right of survivorship이 있습니다. 이것은 위에서 언급한 Community Property와 전체적인 내용은 같습니다만 한가지가 다릅니다. 바로 survivorship이 있다는 점 입니다. 따라서 이것으로 vesting을 등록하면 Joint Tenancy처럼 유언장이나 유산 상속 자체가 무효하며 원천적으로 공동명의자인 배우자 이외에 제3자에게 가는 것이 불가능합니다. 부인 분은 남편이 돌아가고 나서 재혼하시던 혼자 사시던 상관없이 남은 재산은 모두 부인 꺼가 되는 겁니다.
Q: 그밖에 어떤 veting이 있습니까?
A: 단독으로 소유는 Severalty (Sole Ownership) 있으며, 동업 재산소유권인 Tenancy in Partnership이 있습니다. 이외에도 신탁명의인 Trust나 법인명의인 LCC등 여러 소유권이 있으므로, 부동산을 취득하고 소유권의 방식을 결정 하실 때는 vesting 전문가와 상의하는 것을 추천해 드립니다. 취득한 부동산의 매매과정을 포함하는 증여, 상속할 때 양도소득세나 상속세, 법적인 이수가 있을 수 있으니 어떠한 소유권 형태가 본인에게 유리하고 안전한지를 살펴보고 진행하시기를 권장합니다.
감사합니다.
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