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김성진 칼럼 – 미국연준이 금리를 올리는 진짜 이유는?
연준에서 금리를 0.25% 인상을 하면서 한국과 미국간에 금리 차이는 2% 기록했습니다. 이러한 금리차로 인한 시장의 우려가 점점 커지는 가운데 앞으로 금리, 환율, 부동산 등에 미치는 영향과 연준이 금리를 올리는 진짜 이유는 무엇인지 JHT 김성진 부동산 Agent와 이야기 나눠보겠습니다.
Q: 연준이 또다시 0.25%를 인상했습니다. 이처럼 파월 의장이 지속적으로 금리 인상을 강행하는 이유는 무엇입니까?
A: 연준은 지난 2022년 3월부터 1년 6개월이 안 되는 기간 내에 지금까지 11번 인상을 단행 하여 결국 5.5%가 되었고 이 금리는 현재 2001년 이후 22년 만에 가장 높은 금리입니다. 연준이 지속적으로 금리를 올리는 대외적인 이유가 소비자 물가 2%를 잡기 위해서 금리를 인상하는 것 이라고 주장하고 있지만, 다른 여러 가지 이유도 분명 존재한다고 보고 있습니다.
몇 가지를 추려본다면, 먼저 역사의 심판이라고 보는 시각입니다. 역대 최악이라 평가 받는 1978년의 연준 의장인 ‘아서 본스’가 있겠습니다. 그 당시 연준은 금리조절 실패로 인하여 미국 역사상 가장 큰 물가상승을 유발시켰고 그로 인해 최악의 총재라는 비평을 받은 전임 총재를 지켜 보면서 파월이 자신도 지금 여기서 잘못 판단하게 된다면, 지금의 연준의 최고 책임자로써 정책의 실패한 최악의 총재로 역사에 오명을 남길 수 있다고 판단 했을지도 모르겠습니다.
그 당시 연준의장인 아서 본스는 하이퍼 인플레이션을 막기 위해 지금처럼 금리를 인상하였고, 이후 시장의 침체 등을 고려하여 금리를 어느 정도 현상유지 하다가 마지막에 급격하게 내렸습니다. 금리를 내리는 시점을 잘못 판단한 연준은 정책조정의 실패로 인해 엄청난 하이퍼 인플레이션이 만들었다는 비평을 받게 됩니다. 지금 40년 만에 찾아온 인플레이션의 위기 속에 시장의 위험을 우려하여 금리를 동결하거나 내리게 된다면 자칫 반등을 넘어 무섭게 치솟을 인플레이션을 감당할 수 있을까요? 그렇다면, 물가를 잡지 못한 최악의 총재로 오명을 남길 바에는 차라리 매파적인 총재로 금리를 올려 경기의 둔화와 침체의 위기일지라도 최악의 인플레이션을 막아야 한다는 고육책을 쓰고 있는 것은 아닐까 하는 생각도 들었습니다.
Q: 그렇다면 미국을 제외한 캐나다와 호주 그리고 유럽국가들이 금리를 올리는 이유는 무엇입니까? 그 국가들도 금리를 올려 인플레이션을 잡아야 한다고 생각해서 미국처럼 금리를 따라 올리는 것입니까?
A: 7월 포르투갈 신트라에서 열린 유럽 중앙은행(EOB) 연례 포럼에 나온 각국의 총재들과 의견이 금리인상 쪽으로 의견을 모았습니다. 이는 인플레이션뿐만이 아닌, 자국의 환율 방어와 투자자의 이탈을 막기 위해서라도 금리를 지금 시점에서 더 내리거나 유지를 하기보다는 미국과의 금리차를 벌어지지 않기 위해 부득이하게 금리를 인상한다고 보시면 됩니다.
이 주장을 뒷받침하는 증거로는 라가르드 유럽 중앙은행 총재를 비롯한 영국, 일본. 캐나다 등 미국에 우방국들이 전부 금리를 인상해야 한다고 주장하고 있으며 과연 그 주장은 어떤 것을 의미할까요? 전부 금리를 올린다고 하는데 미국만 동결을 말하는 것도 무리가 있다고 보여집니다.
동결로 상대국가들과의 금리격차가 이뤄지게 된다면 금리격차는 곧, 투자금의 이탈로 이뤄질 텐데 부채가 많고 경상수지가 적자인 미국의 선택지가 금리의 인상을 통해 버티기를 한다고 저는 보고 있습니다.
Q: 그렇다면 연준이 미국의 금리를 올려도 된다고 판단하는 구체적인 이유는 무엇입니까?
A: 연준이 가장 큰 이유로 주장하는 것은 바로 먼저 고용의 안정과 소비자 물가지수의 하락을 금리 인상을 하는데 주된 이유라고 주장하고 있습니다. 고용이 안정적이라는 것은 역설적으로 소비가 꾸준히 이어질 것으로 보고 있는 부분인 거죠. 그럼 물가가 잡히지 않고 좀더 오르는 것을 시사하는 부분으로 해석할 수도 있겠습니다.
소비자의 서비스 지출의 확대는 미국 상품물가가 오르는 것을 막는 것에 어느 정도는 도움이 될 수 있고 구매의 증가는 물가의 상승을 억제하는데 도움이 되었다고 보는 것입니다.
다른 시각에서 이 문제를 바라본다면, 부동산을 제외한 서비스 쪽의 분야 특히 인건비의 상승은 물가 상승에 큰 요인으로 볼 수 있다고 보여지는 부분입니다. 또한 한번 올라가면 잘 내려가지 않는 근원물가에 영향을 주는 국제유가를 보더라도 이미 오른 인건비와 유류대금은 좀처럼 내려가지 않는 것처럼 인플레이션에 기초로 두는 근원물가지수 이외에도, 인건비, 유류대등을 고려 한다면, 시장에서 현재는 고용이 뒷바침 되고 있다고 하지만 인건비의 상승은 조만간 고용시장의 한계점에 봉착하게 될 것으로 보고 있습니다.
그러므로 연준에서 주장한 고용의 안정과 소비의 증가로 금리를 인상해도 된다는 주장은 반은 맞고 반은 틀렸다고 저는 보고 있습니다.
Q: 그럼 앞으로 미국의 금리와 시장은 어떤 식으로 움직일까요?
A: 제가 보는 금리를 인상하는 주된 목적은 고용과 소비의 증가로 인상한다기 보다는 금리를 인상하여 기축통화의 위기에 봉착한 달러가치의 강세를 유지함과 동시에 경상수지의 적자를 감소하기 위한 출구 전략의 하나로 보고 있습니다. 달러가치의 하락과 경상수지의 적자 그리고 외국 투자 자본의 이탈을 감수하면서까지 미국이 금리를 내릴지는 현재로써는 부정적입니다. 다만 지금처럼 금리를 지속적으로 인상하는 것은 분명 그 한계점이 있습니다. 따라서 미국이 선택한 금리의 인상은 달러를 기축통화로 유지하고 동산의 유동성을 확보하며 환율뿐만이 아닌 미국 내 투자된 해외 투자 자본을 이탈을 막기 위해서라도 금리를 내리지 못하는 부분으로 설명할 수 있습니다.
지금처럼 각국이 금리의 인상을 단행한다면 고금리의 폭탄이 미국이 아닌 제3의 국가에서 먼저문제가 발생할 수 있습니다. 대표적인 예로 중국의 부동산 붕괴를 볼 수 있습니다. 또한 유럽국가들 가운데 금리인상을 버티지 못하고 경제위기가 곧 미국에는 기회가 될 수 있다고 보는 시각도 있습니다. 소의 치킨게임을 하고 있는 것은 아닌가 하고 저는 생각이 들기도 합니다.
Q: 한국과의 금리격차가 2% 벌어졌고 금융위기설이 있는 상황 속에 앞으로의 미국 부동산은 어떤 방향으로 흘러갈까요?
A: 금융위기는 부동산시장과 주식 및 금융시장에서 발생하는 것이 일반적인 사건입니다. 리먼이 그 대표적으로 두 곳이 동시에 일어난 사건이었죠. 부동산은 일정기간 동안 동산이 축적을 해오고 있어야지만 그 수요에 가담할 수 있습니다. 동산으로써 자산을 축적하는 기간에서는 부동산의 가격이 오르지 않게 되는 거죠. 만약 수요를 할 수 있는 저축 등의 동산을 비축한 구매자가 시장에 참여하게 된다면, 그 동안 오르지 않은 부동산가격은 소비자 물가상승의 폭보다 훨씬 가파르게 올라가게 됩니다. 우리가 경험한 펜디믹 때인 2020년 상반기가 그랬습니다. 양적 완화를 통한 유동 량의 증가와 투자의 제약 그리고 수요가 집으로 몰리면서 어떤 일이 일어났는지 기억하실 겁니다.
그 당시, 2년 또는 3년을 더 저축을 해야 하는 사람들이 큰 빛을 지더라도 주택 수요에 가담을 하게 됩니다. 이들은 2년 3년을 더 기다리게 된다면 부동산 가격이 더 많이 오르게 될 테니 저축보다는 지금 기회가 있을 때 집을 사야 한다는 심리가 시장에 반영하게 되는 거죠. 그럼 미래의 수요자가 현재의 수요자가 동시에 시장에 뛰어들게 된 상황이 발생되게 되었습니다.
당연히 현재의 수요자와 미래의 수요자가 같이 몰리는 부동산 시장의 매물가격의 상승폭은 가파르게 나타나게 반응하고, 한정된 공급량을 대비 수요가 몰리니 당연히 부동산 가격은 폭등을 하게 되는 구조는 어찌 보면 당연한 결과인 셈이죠.
Q: 이러한 현상이 지금의 부동산에 미치는 영향은 무엇입니까?
A: 2020년 기준, 미래 시점이 구입해야 할 바이어가 지금 시점인 2020년에 구매를 하였다면 선 반영한 바이어로 인해 수요가 폭증을 했었습니다. 그럼 3년 뒤인 지금 시점의 바이어는 선 반영으로 인해 구매자의 수가 부족한 것입니다. 그럼 수요가 없으면 가격이 하락하게 되어 있는데 이 문제가 한국이 직면한 한국부동산의 현실이며, 언론에서 잘 다루지 않는 소의 영끌족 들의 부채가 늘어가게 된 주된 이유입니다.
반면 미국도 미래의 수요를 가져다가 사용한 경우이지만, 미국은 한국과 다른 양상을 보이는데 그 이유는 변동금리가 아닌 고정금리이기 때문입니다. 금리의 기준으로 본다면 3년 전인 2020년의 금리는 3%대인 반면, 지금은 금리가 7%대 입니다. 과거 미국에서는 집을 3%대 구매한 바이어가 구매 후에 집 값의 equity가 올라간 집이라 하더라도 당시 구매한 집을 팔고 새로운 집을 구매하기에는 지금의 이자 벽이 높으며 투자수익이 좋지 않다고 판단하게 되어 매물 수에도 영향이 있는 겁니다.
그러니 과거 낮은 이율을 구매한 집을 팔고 지금의 높은 이율로 집을 사는 것이 수익성과 타산이 맞지 않다고 판단하게 되었고 그 결과로 매물의 숫자가 늘지 않는 주된 이유 중에 하나인 것입니다.
이 부분에 대한 보다 자세한 내용은 향후 Youtube 영상 또는 추가 인터뷰로 준비하겠습니다.
감사합니다.
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