ホーム일본생활정보한인소식부동산 전문가 JHT 김성진의 미국 부동산 전망…2023년 미국부동산은 완벽한 바이어 마켓이 아니다?
부동산 전문가 JHT 김성진의 미국 부동산 전망…2023년 미국부동산은 완벽한 바이어 마켓이 아니다?
지금 미국부동산 마켓의 형태가 지난 1년 동안 많이 변화되었는데요. 2023년1월 지금 시장에서의 전반적인 동향은 어떻게 흘러가고 있는지 JHT 김성진(Sungjin Kim) realtor와 함께 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
Q: 벌써 2023년 1월도 지났습니다. 2022년 1월과 비교해 본다면, 부동산의 양상은 어떻게 변화되었습니까?
A: 2023년 지금까지는 기존 주택을 포함하여 대부분의 new construction은 전반적으로 거래량이 작년보다 상당히 줄어들었습니다. 그러나 오렌지카운티 내 일부 지역에서는 거래량이 조금씩 늘어나고 있으며, 신규 건설하는 비율도 작년보다는 다소 줄어들기는 하였지만, 여전히 신축단지가 지속적으로 시장에 나오고 있습니다. 지난 2022년 1월에는 새집을 구매하는 경우, 대기순번도 있고 바이어가 원하는 시간대에 쇼잉조차 잡는 것이 쉽지 않았던 시기였습니다. 기존의 집들 역시 계약하는 게 쉽지 않았던 작년 초반의 시장이 하반기를 기점으로 지금에 와서는 그 양상이 반대로 이어지고 있습니다.
Q: 이와 같은 현상이 나타난 이유는 이미 많이 오른 집 가격과 모기지 금리 때문인가요?
A: 네, 그렇다고 볼 수 있습니다. 소비자의 구매심리적 측면에서 본다면 2022년 상반기까지는 주택거래의 수요가 증가, 유지되면서 집값의 상승요인을 이끌던 주택 거래량이 연준의 자이언트 스텝과 맞물려 모가지금리의 상승으로 매매시장을 바라보는 심리도 위축되고 집값의 가격 상승폭은 줄어들게 되었으며 거래량 또한 급감하게 되었습니다. 그 결과 지금까지도 많은 바이어가 집을 구매하기 망설여지는 시장으로 고착화된 상황입니다.
Q: 시장이 고착화 되었다고 한다면 셀러마켓에서 바이어 마켓으로 변화된 것으로 봐도 될까요?
A: 지금이 바이어마켓인 것은 일반적인 정론이지만, 그 기준이 조금 애매모호하다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 일반적으로 셀러마켓이나 바이어 마켓으로 변화가 이뤄지기까지 통상적인 변화주기가 있습니다. 총 4가지 사이클이 있는데요. 그것을 부동산이론으로 본다면, Real Property Life Cycle(Age Cycle)이라고 정리할 수 있는데, 인구 규모, 마켓의볼륨, 상업지역의 형성과 규모, 학교, 교통량, 그밖에 기타 영향을 받아 형성된 사이클을 말합니다. 이 사이클의 기준에서만 본다면 지금의 바이어 마켓이 완전하지 않는 것을 확인해보실 수 있습니다.
Q: 사이클의 4가지 단계를 구체적으로 설명 부탁 드립니다.
A: 4단계의 첫 번째는 Development(Values Increase) 과정입니다. 이 단계는 개발 기로 가치의 증가가 이뤄지게 됩니다. 기본적으로 인구의 유입, 물동량이 증가되려면 자본이 들어와 돌게 되면서 발전이 이뤄지게 되는데, 그 후에 두 번째 단계인 Maturity(Values Stable)인 성숙기로 접어들게 됩니다. 즉 이때가 가치의 증가로 동산이 부동산으로 몰리는통상 셀러마켓에 근접 하다고 볼 수가 있게 됩니다. 이때는 유동인구 분포도에서 인구 유입율이 안정적이며, 시장은 해당 지역의 가치를 인정하게 되고 발전의 정점을 향해 나아가게됩니다. 그 다음이 자연스럽게 Decline(Values Decrease) 단계인 쇠퇴기를 거치게 되는데요. 증가되던 투자볼륨이 한계치가 되고 버블이 꺼지면서, 단기적으로 보았을 때 큰 이익이 없다고 판단되는 시점이 되면서 유동인구와 자본의 이탈이 조금씩 이뤄지게 됩니다. 이미 어느 정도 고점을 찍었기 때문에 더 일부 투자자들은 이상 투자 지로써의 가치가 크지않다고 판단하여 타 지역의 1단계인 Development(Values Increase) 지역으로 이동하게 되는 거죠. 당연히 거래의 감소가 이뤄지게 되고 셀러입장에서는 이미 많이 오른 부동산을 매각하고 싶어도 상대적으로 바이어를 찾기가 쉽지 않다 보니, 이때가 바이어의 buying power가 진행되는 시기로 볼 수 있습니다. 예를 들어, 캘리포니아에서 타 주로의이탈이 이와 비슷한 맥락으로 보실 수 있습니다. 유동인구가 빠져나가고 유입률이 줄어들면서 마지막으로 다시 Revitalization활성화 (Life Cycle Begins Again)로 전환되게 되는 겁니다. 이것이 Real Property Life Cycle(Age Cycle)의 4가지 단계입니다.
Q: 그럼 지금의 캘리포니아는 어떤 단계라고 보십니까?
A: 너무 광범위한데요. 일부 오렌지 카운티만 보면, 팬데믹으로 인해 수명주기가 한번씩 바뀌면서 단계적인 활성화 단계가 이뤄진 곳도 있습니다. 보다 자세한 내용은 www.youtube.com/@USrealty 채널에 가시면, ‘활성화 시대’편이 있는데, 쇠퇴기를 거친 기존의 검증된 지역과 과거에는 크게 주목 받지 못한 지역과의 연계로 인한 동반성장이 이뤄지게 된다는 주 골자로 영상을 기획하였는데 여기서 위의 Real Property Life Cycle를 기초로 만든 영상이 있으니 참고해 주시면 고맙겠습니다. 또한 이 이론은 변화의 원칙이라는 부동산이론을 기초로 저의 주관적인 견해로 해석한 것임을 미리 말씀 드립니다.
Q: 그럼 앞서 서두에 지금의 바이어 마켓은 완벽하지 않다고 말씀하셨는데요. 어떤 점이 다르고, Real Property Life Cycle (Age Cycle) 의 기준에 왜 부합되지 않는지 말씀해 주시겠습니까?
A: 바로 팬데믹이라는 변수입니다. 이것은 기존에 시장에 미치는 요인과는 다소 차이가 있습니다. 기존의 시장의 리스크를 본다면, 전쟁이나 단일 국가들 간의 분쟁, 내전, 그리고 무역갈등처럼 인터내셔널적인 문제점이 일반적 이였습니다. 이와 같은 문제는 차이는 있겠지만 시간이 지나 점차 서서히 회복되는 과정이 위에서 언급한 라이프 사이클과 비슷하게 나타납니다. 그러나 유례가 없는 팬데믹은 인터내셔널을 뛰어넘은 글로벌의 문제로 부각되었습니다. 국가간의 문제가 국제 사회적인 영향을 끼칠 수는 있지만 지금처럼 전세계가 동시 다발적으로 일어난 재난에 대한 기준치는 그 데이터가 없기 때문입니다. 굳이 기록을 대조한다 하여도 1,2차 세계대전 또는 스페인 독감 정도가 전부였습니다. 그럼 지금의 상황이 사이클의 공식이 맞아 떨어지지 않게 되는 겁니다.
그 결과 각 국가별로 자구책을 찾게 되면서 환율과 인플레이션 그리고 금리의 변동과 국가별 대응책이 서로 이견이 있어 자국위주의 경제방어 구조로 말미암아 그 문제를 모두에게부담으로 이어지게 된 지금의 시장입니다.
Q: 그럼 부동산적인 시각에서 바라본다면, 팬데믹 이후에 어떤 차이점이 있습니까?
A: 인구의 이동, 유입률과 실직률, 자산의 변화 등 모든 것이 시장의 흐름으로 자연스럽게 변화하는 것이 아닌 유동자금, 양적 완화, 근무환경의 변화 및 격리 등으로 인해 전반적인 생활 패턴의 형태가 변화되게 되었습니다. 예를 들어 “자택근무”을 보더라도 산업의 성장과 발전 등으로 인한 산업변화가 아닌 팬데믹으로 인한 집에서 근무하는 환경이 조성된 경우입니다. 정상적인 시장의 흐름에 의해 형성되던 사이클대로 흘러가는 것이 아니라 봉쇄로 인한 근무환경의 변화로 바뀌게 된 경우입니다. 당연히 양적 완화와 자금의 부동적인 요소가 부동산을 만나게 되면서 유동적인 자금량이 동산보다는 부동산으로 쏠리게 된 것입니다. 쉽게 말해, 봉쇄와 팬데믹으로 돈을 지출할 곳이 마땅치 않다 보니 집으로 눈을 많이돌리게 된 경우도 있다고 보여집니다. 또한 자택근무를 고려하면 집의 규모도 변화되어야하고 평소 출퇴근에서 자유로워진 바이어들이 그 동안 사고 싶은 지역의 집을 찾아 하우스헌팅으로 이어지게 됐다고도 보여집니다. 이 후에 금리가 올라가고 정상출근이 이뤄지면서 집을 찾는 수요가 줄어들게 되었고 기존에 집을 구매한 바이어들 역시 집을 처분하기 위해 시장에 매물을 올리게 되면서 바이어 마켓으로 보여지게 되는 것 입니다. 결국, 지금은 통상적인 시장의 흐름이라고 보기는 어렵다는 것이 저의 주장입니다.
Q: 그럼 지금이 셀러들의 컨디션은 어떻습니까?
A: 이것은 다수의 셀러의 컨디션이 답을 해주고 있습니다. 집을 사는 사람이 줄어들고 파는사람이 늘어나면 당연히 집값은 내려가고 셀러들은 더욱더 치열한 경쟁을 하게 되는 게 당연한데 지금의 셀러 분들은 급하지 않고 어떻게 보면 좀 느긋한 경향이 있습니다. 물론 급한 분도 있지만요. 마켓을 보더라도 일부 지역은 리스팅의 금액이 크게 내려가지 않은 것을 볼 수 있습니다.
전에 글로벌금융위기 편에서 설명 드린 것처럼 리먼사태 이후에 오늘날까지 집을 구매하신 대다수의 바이어가 건전한 컨디션으로 집을 구매하신 분들입니다. 리먼사태 이후에 은행이 모기지 기준을 강화되었기 때문입니다.
따라서 집을 구매하시는 게 예전보다 어려워진 시점인 2008년 금융위기 때부터는 어렵게 집을 구매하셨던 바이어 분들이 지금은 집을 팔려고 셀러로 입장이 바뀌셨습니다. 따라서 컨디션이 좋은 셀러 분이 대다수이기 때문에 급매나 숏세일이 지금의 시장에서는 그다지 많이 이뤄지지 않는 것으로 주장을 뒷바침 할 수 있습니다. 굳이 숏세일로 매각하기보다는 제너럴로 팔아도 크게 문제가 안되기 때문입니다. 급하지가 않으니까요. 체력이 있는 셀러분들이 시장에 집은 내 놓은 이유는 다양하겠지만 굳이 헐값에 매각이 이뤄지지 않는 것을 원하십니다. 따라서 무리수를 두지 않으려고 하기 때문에 바이어의 가격 협상에서 바이어와의 소위 네고시에이션 관계에서 밀리지 않는 상황이 연출되기 때문입니다.
Q: 마지막으로 집을 사야 하는 시기일까요? 아니면 좀더 지켜봐야 한다고 생각하시나요?
A: 부동산 가격과 임대를 보면서 시장의 흐름을 파악할 수 있는데 보통은 임대료가 오르면 부동산도 올라가게 됩니다. 반대로 임대료가 내려가게 되면 부동산도 내려가게 되죠. 1년전 임대를 진행했을 때 집의 가격이 많이 올라가 있었고 임대료 역시 많이 오른 상황에 임대계약을 하셨을 겁니다. 그럼 1년이 지난 지금 시점에 집값이 내려갔으니 임대료가 내려가야 정상이겠죠. 그러나 임대료는 더욱더 올라가는 추세이고 반대로 집값은 내려가는 추세입니다. 정리하면 지금의 부동산은 기준을 무시한 행보로 이어지고 있습니다. 그럼 언제까지 이런 추이가 이뤄지게 될지는 아무도 모르겠지만, 저는 올 상반기를 지나는 시점부터는 전체적인 집 가격도 오를 것으로 판단됩니다. 지금이 많이 저평가된 상황입니다. 물론 2년 전에 비해 엄청나게 올랐고 그 후 고점대비 약 10% 정도 조정 받은 상황입니다. 더 지켜본다면 조금 더 내려갈 수도 있겠지만 결국 부동산은 우상향을 할 것이고 지금이 가장 저렴한 시점은 아니라도 가격적인 측면에서는 조정받은 시기라고 저는 조심스럽게 생각합니다. 또한 금리와 가격을 본다면, 금리가 지금보다 더 상승하면 집값은 내려갈 것입니다만, 저는 이미 금리가 전 고점을 향해 있고 내려가거나 유지될 것으로 판단됩니다. 그럼 결국 남은 건 집 가격의 상승입니다. 금리가 내려가면 지금 구매하신 분들은 재융자를 하면되는 것이며 집 가격이 상승된다면 equity가 올라가니 손해는 아니겠죠. 하나만 고르라고 말씀한다면 저는 구매를 선택하겠습니다.
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