2023 年 9月 月 28 日 木曜日 5:51 am
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미국 ‘주거용 임대료’ 상승이유는?

최근 몇 년 동안 미국에 임대료가 소폭 상승하였습니다. 임대료의 상승은 많은 미국에 거주하는 한인 분들을 비롯하여 미국인에게 큰 부담으로 이어지고 있습니다. 오늘은 지속적으로 임대료가 상승하는 이유에 대한 궁금증을 eXp 소속 JHT group 김성진 Agent와 한번 이야기 나눠보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

Q: 임대료의 상승으로 많은 분들이 힘들어 하고 계십니다. 주택가격의 상승은 임대시장에 어떤 영향을 끼치는 것입니까?

A: 현재의 임대시장은 정상적이라고 보기 힘들만큼 임대료의 상승이 두드러지게 나타나고 있습니다. 부동산 가격과 임대시장은 유기적으로 연계되어 공통적인 부분이 많이 있습니다. 집 가격이 오르면 부동산 임대료는 상승폭으로 이어지고 반대로 집 가격이 하락하는 시점이 되면 임대료의 가격도 하향 조정되게 일반적입니다. 그렇다면 2022년에 부동산 가격이 일부 하향 조정될 시점에는 임대료도 내려갔을까요? 일반적인 공식대로 본다면, 집 가격이 하락했으니 당연이 임대료도 내려가야 하는데 임대료는 어떻게 되었죠? 더 오르고 있습니다. 시장의 원칙과 부합되지 않게되고 있는 겁니다. 물론 임대시장은 1년 단위로 계약하기 때문에 시장가격에 선 반영된 임대료는 1년간 동결되기 때문에 그 변화를 확인하기 위해서는 2023년도 임대시장의 평가는 2024년이 되어야 보다 정확한 평가가 가능합니다. 물론 개인적으로는 2023년도에는 2022년 보다는 둔화되었지만 여전히 상승을 하고 있다고 보여지고 있습니다.

Q: 임대료가 시장원칙에 벗어난 특징적인 이유들이 있을까요? 임대료가 상승한 여러 이유가 더 있을 거 같습니다. 어떤 이유들로 인해 임대료 상승이 이뤄지고 있습니까?

A: 첫 번째는 부동산 리스팅의 부족 현상입니다. 다양한 이유가 있지만, 그 중에서 임대적인 측면을 바라본다면, Landlord가 집을 매매하지 않고 임대로 운영 하는 것을 선호하기도 하기 때문입니다. 지금은 임대료를 올려도 입주가 가능한 시장이다 보니 굳이 매각을 하기보다는 임대로 수익으로 수익실현적인 부분에서 만족한 결과를 가져오기 때문입니다. 또한, 매각을 하지 않는 이유로는 셀러가 어떤 이유로든 보유하고 있는 집을 팔고도 차액을 실현할 구매할 집을 찾지 못한 경우도 배제할 수 없기 때문입니다. 리스팅이 부족하다는 말은 구입할 수 있는 집의 숫자가 상대적으로 적다는 것을 말하는데, 셀러 역시 집을 팔고 바이어가 되어서집을 구입해야 하는데 리스팅의 감소로 매매과정에 대한 부담으로 인식하기 때문입니다. 또 다른 이유로는 지금 살고 있는 집을 매각하게 되면 upgrade 또는 downgrade를 해야 하는데요. 어느 쪽을 하더라도 금리의 영향으로부터 자유로울 수가 없다는 점입니다. 과거 구매시기보다 모기지 비용만 늘어나게 되고 실질적인 이익이 없다고 생각한 셀러는 굳이 매매과정을 통해 리스크를 감수하기 보다는 좀더 쉬운 자신의 property를 임대로 진행하는 것이 덜 위협적이고 생각할 수 있겠습니다. 만약 임대를 진행하였는데 임대가 잘 안될 경우, 그때 가서 매각을 해도 늦지 않다고 보는 경향도 있기 때문입니다. 또한 어떤 집들은 임대와 매각 리스팅을 동시에 진행하는 경우도 간혹 가다 있습니다. 양쪽을 비교해서 좋은 조건으로 진행을 한다고 생각하는 겁니다.

Q: 위에서 언급하신 지금의 임대의 수익률이 좋다는 말은 반대로 그만큼의 임대료를 낼 수 있는 미래의 실질적인 구매자가 많다는 것으로 해석할 수 있지 않을까요? 또한 지금의 비싼 임대료를 지불하기 보다는 좀더 가치가 있는 집을 구입하는 것이 더 현명하다고 판단하는 바이어도 많을 것으로 사료됩니다.

A: 2023년 기준, 실질적인 바이어가 부동산의 매매과정에 참여를 해야만 거래가 활발히 이뤄지게 되고 유동 량이 증가로 부동산의 시장에 활기로 이어지는데 지금은 많은 바이어 분들이 임대로 지내시면서 경과를 지켜보기 때문에 임대시장에서 나와야 하는 바이어가 여전히 임대시장에 머물고 있는 추세입니다. 주된 이유로는 지금의 실질적으로 집을 살수 있는 바이어가 늘어나는 모기지와 집값의 부담으로 인해 구매를 잠시 미루고 경과를 지켜보기 때문입니다. 지금의 고금리를 따져보고 임대료와 각종 tax 그리고 insurance등을 고려하여 계산을 해 보니, 무리해서 집을 사기보다는 임대로 지내면서 경과를 지켜보는 것이 타산적이다 라고 생각할 수 있을지도 모릅니다. 이러한 현상은 구매 가능한 바이어 분들이 집을 구매하지 않고 테넌트로 유지하면서 임대시장은 임대료의 상승과 상승 후 유지를 하는 고착화 현상으로 나타나게 되는 것입니다.

Q:  지난 시간 실질적인 바이어가 지금의 금리를 인정하여 이미 많이 오른 모기지 이자율을 인정하고 부동산 구매 시장으로 참여를 한다고 말씀하셨는데, 주장의 기조가 바뀐 것인지 차이점을 설명 바랍니다.

A: 집을 사야 한다는 저의 의견을 지금도 동일하고 어떤 이유라도 집은 미국에서 거주하신다면 집은 한 채는 있어야 한다고 생각합니다. 따라서 많은 바이어 분들이 집을 구입하기 위해 지금의 이자율을 인정하고 집을 지속적으로 구매하고 계십니다. 이분들은 왜 비싼 이자를 감내하면서 집을 구입하는 것인지 한번 생각해 보셨으면 합니다. 집을 구입하는 분들은 누구나 지금 받은 모기지 이자율을 30년간 전부 지불하겠다고 생각하는 분들은 거의 없을 거라고 보여집니다. 이자율이 내려가는 시점이 우리는 언제일지는 정확히 알 수는 없지만 이자율이 내려가면 대다수의 바이어는 재 융자를 하실 것이기 때문입니다.

Q: 구체적으로 임대와 구매를 한 경우를 한번 비교해 주실 수 있을까요?

A: 금리가 하향 조정되는 기간을 대략 2년 정도 걸릴 것으로 임의로 가정해 보겠습니다. 2023년에 받은 모기지 이자율과 2년간의 상승할 equity를 계산하여 수익을 계산해 봤을 때, 2023년의 이자율이 부담인 분들은 2025년까지 임대를 선택 하셨을 것이고, 집값이 상승이 이익이다 고 판단하신 바이어 분들은 모기지 금리를 인정하고 2023년에 집을 구입하셨을 겁니다.

Q: 그럼 2년 후에 결과는 어떻게 나타날까요?

A: 집을 구입하지 않고 2년 동안 임대를 하신 분은 임대료 2년치만 지불하였고 추가 비용은 없었을 겁니다. 당연히 집을 구매를 하지 않았으니 집 가격의 equity는 없습니다. 반면 집을 구매한 경우에는 본인들이 희망하거나 원하던 이자율보다는 비싼 이자를 지불했겠지만 2년간 집값이 상승하는 equity을 얻을 수 있었고 또한임대료를 지불하지 않았으니 이 부분에 대한 평가는 엇갈릴 것입니다. 정상적으로 매년 집값의 5%정도가 상승했다고 가정하에 모기지의 이자율의 차액보다는 집 가격의 equity가 더 이익이 되었을 것이며, 반면 집값이 생각처럼 오르지 않았어도 모기지 이자율보다 임대료의 비용이 훨씬 더 클 것입니다. 쉽게 말해 모기지 이자율은 7%라고 보지만, 임대는 100% 이자율이라고 보면 이해하시기 쉬울 것입니다.

Q: 추가적으로 임대료가 상승하는 원인이 또 있습니까? 외부적인 요소가 더 있는지요?

A: 먼저 금리적인 측면에서 본다면 지금의 금리의 상승은 언젠가는 멈출 것이고, 일정기간 금리는 박스 권에 머물며 유지를 하다가 점차 내려가게 될 것입니다. 통상적으로는 금리가 내려가면 주식을 비롯한 채권 그리고 부동산의 가격도 하락하는 게 정상입니다. 반면, 이번에는 통상적이지 않게 금리가 내려갈 때가 되면, 그 동안 억눌려 있던 집값이 되려 반등하여 상승한다고 보는 측면도 있습니다.  그렇다면 이번 파월의장의 지난 8월 젝슨홀 연설에서 미국의 임대료가 내려가고 있고 집 가격이 소폭 하락되었다고 말을 하였습니다. 이 부분은 사실이며 미 전역의 평균 집 가격이 내려간 곳이 더 많이 있을 수는 있겠습니다. 그러나 대도시들 특히 캘리포니아에 한인 분들이 많이 거주하는 오랜지카운티와 LA카운티 그리고 센디에고카운티의 집 가격은 어떻습니까? 지난 3년간 일부 조정은 받았을지는 몰라도 결국 집 가격을 비롯한 임대가격이 지속적으로 오르고 있습니다. 우리는 연준의 발표와 실제로는 거리가 있다고 느껴지는 부분이 바로 지역에 따른 편차로 해석해볼 수있습니다. 주거지로써의 선호도가 높은 도시들은 여전히 임대료가 증가하는 경향을 보이고 있으며 여기에는 해당 지역의 주거 형부동산의 임대회사들이 꾸준히 임대료를 올리는 것에도 직접적으로 임대비용이 상승하는 요인으로 볼 수 있겠습니다. 업체들이 임대료를 올리는 명분이 어찌되었던 간에 임대시장이 상승하는 추세가 이어지게 된다면 개인 주거용 소유자들이 임대료의 상승요인에 동참하게 될 것이고 이건 지금까지 부동산 시장에 이견 없이 진행되어 오는 부분입니다.

Q: 그럼 지속적으로 임대료를 올린다면 결국에는 캘리포니아를 비롯한 대도시의 이탈률이 발생할 것이고 이는 장기적으로는 전체 부동산 시장의 볼륨의 둔화 또는 거품으로 이어질 수 있는데요. 그럼에도 불구하고 임대시장에서는 임대료가 더 올려야 할까요?

A: 그건 바로 인구 유입률과 이탈률의 특성을 이해해야만 합니다. 단편적인 예로, 캘리포니아 경우만 보더라도 많은 분들이 타 주로 이사를 가고 계십니다. 이분들은 이미 오를 때로 오른 캘리포니아물가와 값비싼 임대료, 그리고 집 가격이 부담스럽기 때문으로 이주를 고려하게 됩니다. 아울러, 이직 또는 은퇴 후의 삶을 이곳 캘리포니아를 떠나 타 주로 지내는 것이 여러 가지로 합당하다고 생각하셔서 이주를 선택하기도 합니다. 반면 여전히 많은 분들이 캘리포니아로 새로 입주를 희망 하시는데, 주로 각 국가별 신규 이민자 분들을 비롯한 단기 채류자분, 주재원분 그 외에도 타 주로부터의 유입 신규 유입 자 분들이 상대적으로 타 주보다 유입하는 수치가 큰 경우라고 볼 수 있겠습니다. 따라서 이미 캘리포니아로 정착을 고려하는 분들은 이미 오시기 전부터 지금의 임대료를 처음부터 인정하고 찾아 오는 분들이 대다수입니다. 이미 물가와 시장조사를 마친 상태에서 이주를 기획했다고 보여집니다. 신규 유입 자 분들은 지금의 캘리포니아의 임대료와 집 가격을 좋던 싫던 인정하고 이곳으로 이주를 하셨기 때문에 집을 구매하거나 임대를 알아보는 기준 자체가 어느 정도는 수긍을 하고 거래 진행이 이뤄지게 됩니다. 반면 오랜 기간 캘리포니아에 거주하신 이곳 교민 분들은 임대료와 집값의 상승폭에 거부감이 있는 것은 어찌 보면 당연합니다. 따라서 임대료의 상승에 더욱더 민감할 수밖에 없습니다. 팬테믹이 후에 너무 급작스럽게 임대료가 상승된 부분이 부동산을 바라보는 시각에서 차이가 있는 것은 당연한 부분입니다. 여기에 단기 체류자분들 같은 경우에는 임대료를 앞으로도 지속적으로 납부하는 것이 아니기 때문에 상대적으로 미국에 거주하시는 교민 분들보다는 부담을 덜 느낀다고 볼 수 있습니다. 일년살기나 단기연수 등에 많은 비용을 지불하고 거주하지만 일년 혹은 몇 년 동안의 미국에 거주하는 한정적인 기간 동안에만 임대료가 지출됩니다. 반면, 교민 분들은 이 비용이 단기적인 비용지출이 아닌 지속적으로 지출되는 고정비 적인 측면으로 바라본다고 한다면 지금의 임대료를 바라보는 시각이 긍정적으로 보기는 힘들다고 보는 것이 저의 주장입니다.

Q:  이 와중에도 특별히 임대료가 더 상승되는 지역이 있는데 어떤 이유로 더 상승이 되는 겁니까?

A: 미국 내 여러 회사들이 인력부족으로 인해 타국 또는 타 주에서 유입되는 분들에게 회사차원에서의 임대료를 일부 또는 전액지원하는 경우도 늘어나는 있는 추세입니다. 기업의 임대보증은 임대료의 증가 원인으로 볼 수 있다는 시각이 있습니다. 어찌되었던 회사의 임대료로 지원받은 세입자들은 지출해야 하는 임대료로부터 자유로울 수 있기 때문에 가능한 원하는 임대지역으로 입주를 가능하게 만드는 결과로 이어지게 됩니다.

그 밖에 또 다른 이유로는 “학군”에서 원인을 찾아볼 수 있습니다.보통 학군이 잘 형성되지 않는 지역에 거주하는 신혼부부 또는 미 취학 자녀의 부부의 경우라 한다면, 자녀가 학교를 입학하는 시점까지는 상대적으로 임대료가 낮은 지역에 거주하고 계시다가 자녀가 학교를 들어가는 입학시기가 다가오면 집을 구매하시거나 임대를 알아보시게 됩니다. 이 부분 역시, 임대료의 상승에 어느정도는 직 간접적으로 영향이 있을 수도 있다고 보여집니다. 왜냐면 불특정 다수가 임대로 들어오는 것이 아닌 매년 발생되는 어느 정도 수요가 있는 거주민으로 바라보았지만, 최근에는 지금의 고금리와 높은 집값으로 인해 집을 구입하는 바이어는 감소하고 임대로 전향하는 주거지 선택의 쏠림 현상이 이뤄지고 있기 때문입니다. 이와 유사한 또 다른 이주 직 군이 바로 치안적인 부분의 이주입니다.

오늘날의 임대시장은 전반적으로 임대료가 많이 상승하였고, 지역별 임대료의 Gap이 많이 줄어든 상황입니다. 임대상승의 원인은 다양한 시각으로 접근해야 하고 쉽게 결론을 내기 힘든 부분인 만큼, 보다 세부적인 내용은 영상으로 만들어 준비해 보겠습니다.

감사합니다.

eXp Realtor SUNGJIN KIM
문의전화: 949-923-8325
카카오 톡ID: brokerkim
유투브채널: www.youtube.com/@usrealty
 

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