부동산 전문가 JHT 김성진이 들여주는 ‘한국과 미국 부동산 매매과정의 절차적 차이’

한국과 미국 부동산 매매과정의 절차적 차이를 부동산 전문가 JHT 김성진(SungJin Kim) realtor에게 들어보았다.  

Q 미국에서 부동산 Realtor로 활동하신다는데 간략한 소개 부탁 드립니다.

안녕하세요,  저는 California Orange County와 LA County에서 Real estate Realtor로 활동하고 있는 EXP 소속 JHT Group agent 김성진(Sungjin Kim)입니다. 주로 저는 주거용 부동산 매매를 진행하고 있으며, Commercial Business sales을 비롯하여 주거용 Rental property를 진행하고 있습니다. 아울러 “미국 부동산 Sungjin Kim” 이란 채널명으로 YouTuber로도 활동하고 있습니다. 

Q 한국부동산과 미국부동산은 비슷한 부분도 있지만 다른 부분도 있다고 들었는데요. 이 중 가장 다른 점이 있다면 한국의 경우 buyer와 seller가 함께 만나서 계약을 진행하고 있는데 미국의 경우는 다르다고 들었습니다. 어떤 차이가 있습니까? 

아시다시피 한국은 Buyer와 seller의 agent가 따로 나눠지지 않고 한 중개인이 거래를 진행하는 것이 보편적입니다. 일반적으로 건물주 혹은 집주인이 고용한 중개인의 Listing 매물을 보고 buyer가 중개인에게 연락을 하여 거래하는 방법이며, 거래가 이뤄지게 되면 최종적으로 바이어와 셀러가 부동산 중개인 입회 하에 양측이 원하는 장소 또는 셀러가 고용한 중개인의 부동산 오피스에서 거래를 진행하게 되어 있습니다. 반면, 미국 부동산 거래에서는 buyer와 seller는 직접 만나 거래하는 방법이 아닌 각각의 고용된 realtor를 통해 진행을 하게 됩니다. buyer와 seller는 실제적으로 만나지 않으며, 부동산 agent가 자신과 계약된 고객을 Escrow를 통해 부동산의 매매를 진행합니다.

Q 위에서 언급한 Realtor와 Agent는 어떤 차이가 있습니까? 

부동산 세일즈 에이전트 (Real Estate Sales Agent)라 불리는 agent는 부동산 세일즈 에이전트 라이센스를 취득했고, 부동산 broker회사에 소속되어 있는 agent를 말합니다. Realtor는 전미부동산협회(National Association of Realtor; NAR)의 윤리강령을 준수할 것을 서약하고 NAR의 산하조직인 지역 부동산협회(Local Real Estate Board)에 가입한 부동산 브로커로서, 협회에 가입한 회원만이 realtor란 칭호를 사용할 수 있습니다. 따라서 realtor는 기본적으로 agent이면서 동시에 NAR(전미부동산 협회)에 가입한 회원이라고 보시면 됩니다. 또한 NAR에 가입되지 않는 agent는 공식적으로 Realtor라는 직함을 사용 또는 표시할 수 없으며, Realtor 역시 협회가 준수하는 윤리강령을 이행해야만 리얼터로서의 신분이 유지가 되는 것입니다.

Q 미국에서의 부동산 거래는 escrow를 통해 진행된다고 말하셨는데 escrow는 무엇이고 escrow에서 하는 일은 어떤 일이 있습니까?

Escrow의 기능은 부동산 상거래에서 buyer와 seller의 사이에 신뢰할 수 있는 중립적인 제3자 기관으로 양측의 money 또는 documents를 취합하고 거래가 끝날 때까지 관리하는 기관으로써 주정부의 관리감독 하에 서비스를 제공하는 제3의 중립적인 기관입니다. 미국은 buyer와 seller가 각각 agent를 고용하여 거래를 하고 있기 때문에 각자가 속한 agent에게 진행과정을 위탁하게 되며 agent는 상대방 agent와의 협상을 통해 매매과정의 진행 상황을 escrow에 진행과정을 공유하고 거래가 끝날 때까지 제 3자의 역할을 담당하게 됩니다. 각 agent는 제3의 중립기관인 escrow에 고객의 매매를 진행시키며 의뢰가 된 고객을 escrow는 양자간의 중간적인 역할로 진행하게 됩니다. Escrow를 통해 양도증서 전달과 대금납부가 동시에 일어나며, 양측의 요구가 충족되어야만 다음단계로 넘어가게 되고 마지막으로 escrow에 가서 명의이전을 확인하게 됩니다. 부동산에서 중립적인 입장인 Escrow가 서류점검 및 계약을 에이전트와 상의하여 진행하므로 보다 안전한 거래가 가능해 집니다.

Q 만약 Escrow에서 부동산거래가 이루어지지 않는다면 어떤 문제가 발생할 수 있을까요?

물론 escrow 없이 매매진행도 가능하지만, 양측이 서로의 risk를 감수해야 하기 때문에 대부분의 부동산 거래는 escrow를 통해 이루어지게 됩니다. 예를 들어, 한국은 계약금을 buyer가 seller에게 직접 주지만 미국은 buyer agent를 통해 계약금을 escrow에 보관하게 되고 거래가 끝날 때까지 escrow에 보관되게 됩니다. 따라서 seller가 어떤 상황에도 buyer의 돈을 임의로 사용하는 것이 불가능합니다. 또한 한국은 buyer의 문제로 인하여 계약이 취소 또는 파기가 될 경우 계약금을 돌려받지 못하지만 미국은 buyer가 contingency기간이 종료되지 않았다면 deposit을 돌려받게 됩니다. 만약 미국에서도 escrow를 이용하지 않고 양자가 부동산 거래를 진행한다면 seller에게 deposit을 돌려받는다는 보장도 없고 서로 믿고 거래를 하기 쉽지 않을 것 입니다. 또한 agent가 각각의 고객으로부터 수집하는 모든 서류를 escrow는 확인하고 검토하며, 부족하거나 잘못된 내용을 요청하게 됩니다. 또한 buyer의 융자에 관한 진행과정 및 서류도 융자기관과 agent와 협업하여 escrow 기간 내에 모든 거래가 on time으로 성사될 수 있게 지원하는 기관입니다.

Q 한국 부동산은 일단 거래가 시작되면 Buyer가 계약을 취소할 경우 계약금을 돌려 받지 못하는 게 일반적입니다. 미국의 경우는 어떻습니까?

미국의 경우 소의 계약금이라 불리는 EMD(Earnest Money Deposit)은 통상 구매가격의 3%정도를 buyer가 먼저 realtor와 협의하여 wire로 escrow에 송금하게 됩니다. 그럼 이 EMD는 buyer에 의해 계약을 취소하고자 할 때, 양측이 협의한 Contingency에 내용에 적용되는 경우 계약금인 EMD을 돌려받게 되며 거래는 종료됩니다. Contingency는 Inspection, Appraisal, Loan Contingency 등 총 3가지로 나눠지게 됩니다. 이중에 한가지라도 문제가 발생하면 buyer는 거래를 중단하고 계약을 파기할 수 있습니다. 다만 여기서 주의할 점은 양측이 지정한 contingency 종료일자가 만료되고 난 이후에 계약을 취소하고자 할 경우에는 이미 Removal of Contingencies가 되었기 때문에 EMD을 돌려주지 않아도 됩니다. 결과적으로 contingency기간의 날짜를 넘기게 된다면 EMD은 돌려받지 못하게 되고 계약만 해지할 수 있다는 점 꼭 명심하시기 바랍니다.

Q 마지막으로 미국부동산 구입시 부동산 중개 수수료는 어떻게 지불되나요?

한국 부동산은 부동산거래를 진행할 때 buyer와 seller 모두 부동산 공인중개사에게 수수료(commission)을 지불하고 거래를 진행하게 됩니다. 그러나 미국은 중개수수료(commission)비용이 부동산을 매각할 seller가 모두 지불하는 방식입니다. 이 비용은 seller와 buyer가 소속된 각각의 company로 정한 비율로서 나눠지게 되며 이후에 agent에게 지급되게 됩니다. 따라서 buyer는 수수료를 전혀 지불하는 것이 없습니다. 집을 구매하실 때 buyer는 중개수수료의 부담으로부터 자유롭기 때문에 반드시 에이전트를 고용하여 바이어의 권리를 받으시고 전반적인 진행을 agent와 상의하는 것을 권장합니다.

문의전화: 949-923-8325
Kaka talk ID: Brokerkim