이재명 대통령이 비거주 1주택자에 대한 매도 퇴로 마련을 지시하면서 정부가 정책 딜레마에 직면했다. 매물 확대를 통한 공급 개선 필요성과 투기 억제라는 기존 규제 취지가 정면으로 충돌하는 양상이다.
이 대통령은 지난 6일 국무회의에서 1주택자 가운데서도 세입자가 거주 중인 주택을 매도하지 못하는 규제에 대한 불만을 언급하며 시행령 개정 검토를 주문했다. 수요 자극보다 공급 확대 효과가 크다는 판단이 배경으로 작용했다.
시장에서는 이를 사실상 ‘전세를 낀 매매’ 허용 가능성으로 해석하고 있다. 현재 토지거래허가구역에서는 2년 실거주 의무가 부과돼 갭투자가 제한되는데, 비거주 1주택자 매도를 허용할 경우 이 원칙이 흔들릴 수 있기 때문이다.
정부 내부에서도 결론을 내리지 못한 채 고심이 이어지고 있다. 다주택자에 대해서는 이미 일부 매도 길을 열어줬지만, 1주택자까지 범위를 확대할 경우 정책 일관성 훼손과 투기 재유입 가능성이 동시에 제기된다.
전문가들은 정책 간 충돌을 핵심 변수로 지목한다. 앞선 규제가 후속 정책 효과를 약화시키는 구조가 반복되고 있다는 지적이다. 비거주 1주택자까지 완화가 확대될 경우 매수자 입장에서는 한시적 갭투자가 가능해지는 결과로 이어질 수 있다.
토지거래허가구역 제도 자체의 근간이 흔들릴 수 있다는 우려도 나온다. 해당 제도는 실거주 의무를 통해 투기 수요를 차단하는 데 목적이 있는데, 예외가 확대되면 규제의 실효성이 약화될 수밖에 없다.
다만 정책 효과는 단순하지 않다는 평가가 지배적이다. 비거주 1주택자 규모를 감안하면 매물 증가 여지는 존재하지만, 동시에 전세대출 규제 강화가 병행될 가능성이 있어 실제 거래로 이어질지는 불확실하다.
일부 집주인은 세입자를 내보내고 실거주로 전환할 가능성이 있지만, 자금 여력이 부족한 경우 매도에 나설 수 있다. 반면 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 보유한 경우에는 매도 유인이 제한적일 수 있다는 분석도 나온다.
수요 측면에서도 제약이 크다. 대출 규제가 여전히 강한 상황에서 전세를 끼고 매수하더라도 향후 보증금 반환 부담이 커 실제 거래 활성화로 이어지기 어렵다는 지적이다.
결국 정부는 공급 확대와 투기 차단 사이에서 절충점을 찾아야 하는 상황이다. 완화 폭이 클 경우 토허제 취지 훼손 논란이 불가피하고, 반대로 제한적일 경우 매물 잠김과 형평성 문제를 해소하기 어렵다.
시장에서는 이번 조치가 단순 예외인지, 아니면 토지거래허가제 운영 전반을 바꾸는 신호탄이 될지 주목하고 있다. 제도 설계에 따라 향후 부동산 시장 흐름이 크게 달라질 전망이다.
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