미국 연준의 계속되는 금리 인상과 세계적인 인플레이션이 지속되는 가운데 안전한 투자처에 대한 관심이 어느때보다 뜨겁다. 그 중에서도 미국 부동산 투자에 대한 관심과 문의가 높아지고 있다. 미국 부동산 투자 회사 JHT그룹의 김성진씨는 지금이 미국 부동산 투자의 적기라 말하고 있다. 부동산 전문가 김성진씨가 말하는 미국 부동산의 전망과 투자 방법을 일문일답의 형식으로 정리해 보았다.
Q JHT GROUP과 EXP Realty에 대하여 소개 부탁 드립니다.
안녕하세요, 남 가주 지역에서 부동산 Realtor로 활동하고 있는 EXP소속 에이전트 김성진입니다. Exp World Holdings. Inc는 클라우드 기반 부동산 중계회사로 운영됩니다. 나스닥에 등재되어 있으며 상장 명은 EXPI입니다. 기본 운영방침은 인터넷을 통해 운영되고 있으며 클라우드 기반 기술을 개발하고 사용하여 주거용 부동산 중개 서비스를 제공하는데 초점을 맞추고 있습니다. 그밖에 당사는 모기지 발행, 타이틀, 에스크로, 결제 서비스, 중개서비스 등 다양한 서비스도 제공하고 있습니다. 또한 기업이 원격을 운영을 할 수 있도록 지원하고 Virbela을 통해 고객에게 가상 현실 소프트웨어를 사용하여 플랫폼에 액세스할 수 있는 소프트웨어 구독을 제공하고 있습니다. 이중 제가 소속되어있는 JHT그룹은 EXP 남부 캘리포니아 지역을 담당하는 자회사로써 오랜지카운티 내 플러튼에 사무실을 기점으로 커머셜부터 자가 주택까지 전반적인 부동산컨설팅 및 중개 파트사업을 진행하고 있습니다.
Q 미국 부동산투자는 안전한가요?
부동산거래에서 바이어와 셀러는 직접 만나 거래하는 방법이 아닌 각각의 고용된 에이전트를 통해 진행을 하게 됩니다. 바이어와 셀러는 실제적으로 만나지 않으며, 부동산 에이전트를 통해 자신과 계약된 고객을 Escrow(에스크로)를 통해 부동산의 매매를 거래하도록 진행이 시작됩니다. 각 에이전트는 제 3의 중립기관인 Escrow에 고객의 매매를 진행시키며 의뢰가 된 고객을 에스크로는 양자간의 중간적인 역할로 진행하게 됩니다. Escrow를 통해 양도증서 전달과 대금납부가 동시에 일어나며, 양측의 요구가 충족되어야만 다음단계로 넘어가게 되고 최종 집을 관한 서류를 escrow에 가서 명의이전이 진행되게 됩니다. 부동산에서 중립적인 입장인 Escrow가 서류점검 및 계약을 에이전트와 상의하여 진행하므로, 안전한 거래가 가능해 집니다.
Q 2023년 미국부동산 전망을 어떻게 보고 있으신가요?
미국은 경제구조는 저축의 경제가 아닌 소비의 경제라고 생각합니다. 예를 들어 한국분들중에서는 몇십만불씩 달러를 계좌에 보관하는 분들도 꽤 있지만 대다수의 미국인의 account에 deposit으로 보관하는 사람은 별로 없습니다. 그럼 이 사람들은 돈을 어디에 소비를 하느냐? 월급은 받고 있지만 급여가 그렇게 여유있게 받지 않는 사람일지라도 본인 집을 가지고 있으면 집의 가격이 연간 평균 5~7% 정도 건전하게 오르는 가정하에 몇 년간 상승률이 유지된다면 Equity를 통해 중간에 인출을 할 수 있는 금액이 생기게 됩니다. 은행을 통해 인출된 Equity 금액을 가지고 집을 수리하거나, 학비를 지불하거나, 자동차를 구입 혹은 결정적으로 부동산에 투자하는 seed money로 사용되면서 또 다른 소비로 이어지게 됩니다. 따라서 Equity가 이뤄지지 않는 market이 되면 미국경기에 영향을 끼치며 부담으로 이뤄지게 됩니다. 정부입장에서도 지금 미국 중앙은행에서는 인플레이션을 잡기위해 이자율을 올리고 있습니다만, 주택 경기에 영향을 끼칠 만큼 올리지는 못할 것입니다. 정부와 Fed의 다른 두 기관에서 서로 적절한 합의점을 못찻고 중앙은행에서 지속적으로 이자가 올라간다면 주택경기에 영향이 미치므로 이자를 앞으로도 지속적으로 올리는 데는 한계가 있을 것입니다. 따라서 2023년에는 금리가 안정될 전망에 도달할 수 있으며, 캐시를 보유한 바이어분 등이라면 지금이 부동산을 구입할 가장 좋은 기회라고 판단됩니다.
Q 최근 미국 시장에서는 임대료가 점차 높아지고 있는데 구매와 랜트중에 어떤 것이 더 유리할까요?
Covid19 전후로 주택시장의 집 가격이 많이 오른 것이 사실입니다. 먼저 펜데믹 기간 동안 미국정부의 경기부양책으로 인하여 저금리로 유지되면서 재융자 비율과 주택구매의 수요가 일시적으로 폭발하게 되었고 그 결과 강력한 셀러마켓이 형성되면서 집을 구매하고자 하는 수요가 증가하였습니다. 여기에 자가 소유주 분들과 예비 바이어의 근무환경이 자가근무 형태로 변경되면서 주택을 찻는 비율이 더욱더 증가하게 되었습니다. 그러나 최근에 코로나 기간 동안 지원하였던 경기부양책이 종료가 되면서 시장에 풀린 유동자금과 경기침체 및 인플레이션이 동시적으로 발생하여 stagflation이 나타나게 되었습니다. 이러한 상황에 대다수의 분들이 직장을 다시 출근하게 되는 일이 발생하게 되고 실업률도 증가하게 되었고 회사 근처로 집을 이사하거나 이직하시게 된 분들이 렌트시장으로 몰리게 되었습니다. 또한 약 2년 간 집의 구매를 보류하신 많은 바이어 분들이 이미 오를 때로 오른 집값에 부담을 가지게 되면서 시장은 얼어붙게 되고 렌트시장으로 유동인구가 몰리면서 임대료의 비용이 집을 구매하는 모기지의 비용보다도 높아지는 현상이 발생되면서 많은 사람들이게 경제적 부담으로 이어지게 되었습니다. 또한 한번 올라간 집값은 금리의 영향과 바이어 마켓으로 전환으로 인해 다소 소강상태를 유지하고는 있지만 렌트시장의 임대료는 렌트수요가 감소되지 않는 한 당분간은 더욱 가속화 될 것으로 전망합니다. 현재의 시장 상황에서 집을 사는 것이 렌트를 유지하는 것 보다 일부는 더 유리하다고 판단됩니다. 지금의 금리가 높은 건 사실이지만, 지금처럼 수요가 몰리지않을 때 경쟁력 있게 집을 구매한 다음 재융자를 통한 금리가 내려가는 시점에 이자율을 하향조정하는 것도 하나의 법이라고 할 수 있습니다.
Q. 집을 구매한다면 어떠한 장점이 있을까요?
앞서 언급한 내용에서처럼 임대료로 지불하는 비용이 집을 구매하여 모기지를 지불하는 비용보다 더 커질 수 있습니다. 물론 우리는 집을 구매하면 주택비용 이외에 주택의 유지보수, property tax 등을 계산해야 하지만, 앞으로 더 임대료가 증가되게 된다면, 주택을 구입하여 유지하는 금액이나 렌트비의 차이가 거의 없을 것입니다. 거기에 원금을 갚아나가기 때문에 Equity의 비율을 증가시켜 새로운 자산을 운용하는 기회가 주어지기 때문에 추가적인 투자금 확보를 하는 자산운용을 할 수 있는 기회가 될 것입니다. 또한 자가 소유자는 보다 안정된 생활로 인해 자신의 공간을 소유하고 즐기며 집의 구조를개조할 수 있게 됩니다. 또한, 반려동물을 기르는데 제약을 받지 않게 되며, 집주인과의 갑작스런 마찰로 인한 이벤트 발생으로 주거지를 변경하거나 이사를 게 되는 것을 방지하게됩니다. 나아가 가족 구성원의 안정된 삶도 누릴 수 있게 되며 자녀의 정서적인 안정에도 도움이 될수 있습니다. 또한 집값이 장기적으로는 우상향되기 때문에 경제적인 효과도 얻을 수 있게 됩니다. 현재 금리가 많이 오른 수준이지만, 오늘날의 시장 상황으로 보아 조만간 구매를 고려하기에 완벽한 시기가 올 것이라고 생각합니다. 미리 준비해 놓는다면, 좋은 기회를 잡으실 것이라 생각됩니다.
Q 끝으로 미국 부동산을 구매하시는 분들에게 실질적인 조언을 해주신다면 어떤 것이 있을까요?
부동산에서도 집을 매매하는 고객 분의 모든 상황과 여건이 각기 다를 수 있습니다. 모든 바이어나 셀러는 문제점이 필연적으로 발생됩니다. 집을 거래하는 과정에서 발생할 수 있는 문제점을 파악하고 해결 가능한 방법을 제안하여 사전에 문제점으로부터 고객의 매매과정을 매끄럽게 진행하는 것이 리얼터의 역할입니다. 고객 분들의 상황과 환경, 그리고 기준이 전부 다르기 다르기 때문에 부동산 중개인과 함께고객 분들의 집을 매매하는 환경을 최고의 가치로 끌어올려 고객님의 비용을 줄이고 이익을 극대화 하는 서비스를 지원해 드리며 거래가 종료된 이후에도 자문서비스를 지속적으로 유지해 드리고 있습니다.
문의전화: 949-923-8325
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